Экостроительство, главным материалом, для которого служит дерево, стремительно развивается. Деревянные дома, помимо экологичности отличает легкость, экономичность, быстровозводимость, сейсмоустойчивость и низкая теплопроводность. Развитее деревянного строительства на основе использования инновационных технологий строительства и новых строительных материалов и оборудования невозможно без создания мощностей по производству строительных конструкций с высокой степенью заводской готовности.
1. СОЗДАНИЕ ЗАВОДА ДЕРЕВЯННОГО ДОМОСТРОЕНИЯ ПО ТЕХНОЛОГИИ МХМ
Целью данного Проекта является создание нового производства по выпуску комплектов деревянных домов, изготовленных в заводских условиях с использованием немецкой технологии МНМ + РНЕ. Завод деревянного домостроения производительностью 30 тыс. м2 в год планируется создать в г. Добрянка Пермского края.
1.1. ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА И ВЫПОЛНЕННЫЕ РАБОТЫ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА.
Проект планируется реализовать в г. Добрянка Пермского края (60 км. от Перми), где имеется готовое производственное помещение площадью 2,5 тыс. м2 со всей инфраструктурой кадастровой стоимостью 7 млн. руб.. Инициатор Проекта – ООО - действующая компания, которая занимается лесозаготовками с 2009 года. Компания имеет в долгосрочной аренде (на 49 лет) лесной фонд на площади 32 тыс. га с разрешенным объемом рубок 70 тыс. м3 в год. Независимый оценщик в 2009 г. определил стоимость этого актива, т.е. стоимость права аренды лесного фонда в 734 млн. рублей.
За прошедшие годы оператор Проекта выполнил следующие мероприятия для реализации Проекта:
 Разработал «вкусную упаковку» Проекта – имеется Бизнес-План Проекта, фин. модель Проекта, презентация Проекта и инвестмеморандум;
 Разработана и согласована проектно-сметная документация на размещение оборудования в имеющемся производственном здании и обустройство производственной площадки;
 Для привлечения инвестиций были подготовлены пакеты документов по Проекту в Банк МСП, Волговятским Сбербанк и Россельхозбанк. Указанные фин. структуры весьма положительно оценили данный Проект, но для его финансирования потребовали обеспечить собственное финансирование в объеме 15-20%%;
 Разработан перспективный план возможного развития Добрянской лесопромышленной зоны и масштабирование бизнеса, который прошел, общественные слушания и получил положительное заключение экологической экспертизы;
 Разработан концепт программы развития деревянного домостроения для обеспечения комфортным и доступным жильем основных сельхоз товаропроизводителей РФ;
 Для обеспечения сбыта продукции совместно с РЭЦ осуществляется поиск потенциальных покупателей продукции в 8 целевых странах (Каспийско-Черноморское и Средиземноморское побережья). Проведены переговоры с Министром строительства и жилищной политики Израиля о поставках деревянных домокомплектов для обеспечения жильем молодых семей репатриантов. Эта работа выполнена для дальнейшего масштабирования бизнеса. Для текущего же Проекта мощность завода 30 тыс. м2 жилья позволит закрыть потребности Пермского края в деревянном жилье не более чем на 20%. На уровне намерений проведены переговоры с пермским Крайсовпрофом о возможных поставках деревянных домокомплектов для развития курортов «Ключи» и «Красный яр», а также о сотрудничестве в развитии деревянного домостроения на «Золотом кольце» России.
Указанные работы осуществлялись за счет средств Инициатора Проекта.
1.2. ПРОДУКЦИЯ ЗАВОДА
Продукцией завода будут являться деревянные слоеные строительные конструкции, изготовленные из пиломатериала хвойных пород, которые укладываются слоями и сбиваются алюминиевыми штифтами по определенной схеме. Один слой досок укладывается вдоль, второй - поперек, количество слоев определяется требуемой толщиной конструкции. Максимальные размеры получаемых панелей длина 6 м, ширина 3 м, толщина 0,45 м. Основные преимущества технологии и получаемого продукта:
- экологичность (отсутствуют изоляционные и клеевые компоненты);
- низкие производственные затраты при сушке пиломатериала (доску легче сушить чем брус);
- отсутствие усадки при строительстве (используется сухая древесина);
- тепловые потери дома, изготовленного по технологии МХМ, на 30% ниже, чем у домов из бруса и на 20% ниже, чем у кирпичных домов;
- экономия затрат на стройплощадке за счет технологичности строительства с использованием средств механизации и высокой заводской готовности конструкции.
Планируется, что базовая комплектация деревянного домокомплекта заводского изготовления будет включать: стеновые панели МХМ, панели перекрытия ПХЕ, обвязочный брус, стропильную систему. Дома из таких панелей сохраняют все положительные свойства домов из массивной древесины и в тоже время обеспечивают применение индустриального способа строительства.
Кроме указанных выше преимуществ технологии и изготавливаемого продукта следует подчеркнуть два особенных достоинства этого продукта:
- панели МХМ могут быть использованы для всех ценовых категорий потребителей от эконом класса до люксовых моделей, что расширяет возможности для сбыта продукции и обеспечивает выпуск продукции с доступной ценой и комфортными условиями проживания ;
- панели МХМ переводят процесс строительства из кустарно-штучного в высокопроизводительный индустриальный способ строительства и создают возможность для применения многоэтажного деревянного строительства.
Технологию изготовления стройматериала, обладающего преимуществами клеёного бруса, но создаваемого без применения склейки, придумал немецкий конструктор Ханс Хундэггер. В технологии применяются алюминиевые штифты, поскольку они не подвержены коррозии и не представляют угрозы для дереворежущего инструмента при дальнейшей механической обработке.
Технические и технологические параметры комплектной технологической линии для изготовления слоеных деревянных конструкций, применительно к данному Проекту, оптимизированы и предложены ООО " с учетом экономичности логистики сырья и условий энергообеспечения предприятия.
1.3. ПОТРЕБИТЕЛЬ ПРОДУКЦИИ И УСЛОВИЯ ПОСТАВОК
Предполагается, что основной потребитель продукции завода деревянного домостроения - это профессиональный участник рынка строительства жилья (строительная организация, девелопер). Для диверсификации сбыта продукции предусматривается, что до 10% изготавливаемых домокомплектов будет реализовываться индивидуальному заказчику элитного жилья. Себестоимость изготовления 1 м2 жилья в заводских условиях составит 14 тыс. руб.. Цена продаж предполагается 20 тыс. руб./м2. Тогда выручка от продажи 1 дома площадью 100 м2 составит 2 млн. руб., из которых 660 тыс. руб. это чистая прибыль, которая может быть направлена на погашение займа за счет, которого планируется реализовать данный Проект.
ИННОВАЦИОННОСТЬ ПЛАНИРУЕМОГО ПРОДУКТА
Применение слоеных деревянных конструкций для строительства позволяет решить следующие основные проблемы:
- снизить или полностью устранить имеющийся дефицит цемента без чего наращивание объемов строительства невозможно. В 2020 году в России было сдано порядка 80 млн. м2 жилья и произведено 53 млн. тонн цемента. В 1980 году в СССР было сдано, примерно, такое же количество жилья, но цемента было произведено 85 млн. тонн. Это значит, что около 30 млн. тонн цемента в 2020 году мы закупили на мировом рынке, т.е. образно говоря "обменяли на нефть". Внедрение слоеных строительных конструкций из дерева позволит существенным образом изменить ситуацию в строительстве.
- слоеные конструкции изготовленные по технологии МХМ могут нести значительные нагрузки и, таким образом, использоваться в качестве несущих элементов при многоэтажном строительстве.
- слоеные деревянные конструкции, изготовленные по технологии МХМ, обеспечивают высокие теплоизолирующие свойства изготовленного из них дома вследствие чего достигается значительная экономия энергоресурсов при его эксплуатации.
Проблемы создания и внедрения новых строительных материалов и технологий и развития стройиндустрии остаются острыми и масштабными как в рамках всей страны, так и в рамках отдельных регионов. Достаточно сказать, что около 1/3 строительного рынка (свыше 25 млн. м2) зависит от импорта цемента и др. стройматериалов, при чем темпы роста цен на жилье в настоящее время значительно превысили директивные показатели цены 1 м2 жилья, предусмотренные Нацпроектом "Жилье и городская среда". Конкурентными для строй конструкций МХМ являются панели, изготовленные по американской технологии CLT, отличительной особенностью которых является способ сборки пиломатериалов в панели. Пиломатериалы в панелях CLT склеиваются, что является конкурентным недостатком этих панелей в сравнении с панелями МХМ т.к. клеевые составляющие неэкологичны и не долговечны. В настоящее время в России компанией "Свеза" создается производство плит CLT.
Наш Проект "Создание завода деревянного домостроения по технологии МХМ" направлен на создание нового продукта и при этом Проект обеспечивает снижение зависимости от импорта необходимого цемента для наращивания объема строительства.
1.4. РЫНОК ПРОДУКЦИИ
Мировой рынок торговли деревянными строительными конструкциями в 2020 году достиг 10 млрд. $. Доля России в этом рынке составила 83 млн. $, что менее 1%, хотя в РФ произрастает 1/4 мировых ресурсов леса. Внутренний российский рынок деревянного строительства за последние 10 лет удвоился и достиг в 2020 году в ценовом выражении 7 млрд. рублей. Планируемый рынок деревянного строительства к 2025 году - 20 млрд. рублей. Указанный объем рынка вполне достижим за указанный период при создании стройиндустрии слоеных деревянных конструкций и строительных мощностей. Очевидно, что этот объем деревянного строительства относится только к индивидуальному строительству т.к. для многоквартирного деревянного строительства в России пока отсутствует нормативно-техническая база и ее появление ожидается в следующем году.
В целом картина строительных мощностей на рубеже 2025 года выглядит следующим образом:
70% сдаваемого жилья - многоквартирное жилье;
30% - индивидуальное жилье, из которого 50% в деревянном исполнении.
В принципе доля индивидуального деревянного жилья может быть существенным образом увеличена путем целевого строительства индивидуальных деревянных домов для сельхозтоваропроизводителей, которые проживают в основном в средней и южной полосе России (Ростов, Кубань, Ставрополье и т.д.). Целевые поставки в эти безлесные регионы деревянных домов изготовленных в заводских условиях самым дешевым водным транспортом позволят увеличить объемы строительства и сдачи комфортного, экологичного и экономичного жилья для основных сельхоз товаропроизводителей.
В Пермском крае доли вводимого в эксплуатацию многоквартирного и индивидуального жилья соразмерны. По итогам 2021 года в крае было сдано свыше 500 тыс. м2 многоквартирного жилья и порядка 460 тыс.м2 индивидуального жилья, из которых 1/3 в деревянном исполнении. Ввод в эксплуатацию завода деревянного домостроения мощностью 30 тыс. м2 в год и дальнейшее развитие этих мощностей увеличит объемы строительства жилья.
1.5. ПОДГОТОВКА К РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА. ОЦЕНКА РИСКОВ.
Для реализации Проекта его Инициатор за последние 3 года осуществил следующую подготовительную работу:
- заключен договор с собственником комплекса производственных помещений о передаче этого комплекса в управление с правом последующего выкупа при реализации Проекта;
- разработан бизнес-план Проекта с финансовой моделью, которые указывают на его высокую эффективность и экономическую целесообразность его осуществления;
- согласованы с уполномоченными органами (энергетиками, коммунальными службами, пожарниками и т.д.) технические условия на подключение или обслуживание комплекса производственных помещений при реализации Проекта;
- разработана проектно-сметная документация на "Создание завода деревянного домостроения по технологии МХМ";
- проведены предварительные переговоры с монопольным производителем оборудования комплектной технологической линии завода об условиях его поставок;
- выполнены маркетинговые исследования и определен прогнозный рынок будущей продукции завода, совместно с РЭЦ осуществляется поиск потенциальных покупателей продукции в 8-и целевых странах Каспийско-Черноморско-Средиземного побережья;
- разработано технико-экономическое обоснование масштабирования бизнеса на ближайшие 5 лет, при этом планируется не только развитие стройиндустрии деревянного домостроения, но и создание строительных мощностей для деревянного строительства и развитие сопутствующих производств, например, таких как биомодификация древесины для наружных слоев панелей.
В общем плане реализация настоящего Проекта соответствует самым современным тенденциям развития строительства жилья и с этой точки зрения данный Проект может быть оценен как очень надежный. Технические и технологические риски в данном случае следует признать практически отсутствующими при соответствующей ответственности менеджмента т.к. планируется применение одной из самых современных технологий и оборудования. Риск необеспечения сырьем предприятия в данном случае также сведен к нулю т.к. Инициатор Проекта имеет и эксплуатирует лесной фонд находящийся в долгосрочной аренде (49 лет). Наибольшую опасность в данном бизнесе имеют непрогнозируемые риски, которые зачастую проявляются влияниями субъективных факторов. Так, например, в начале 2018 года цена 1 м3 хвойной доски не превышала 4 тыс. рублей, а через два года эта цена увеличилась более чем в 4 раза. Такими же негативными последствиями может быть чревата и непродуманная государственная политика в сфере регулирования использования лесных ресурсов. Однако к счастью такие негативные проявления ценовой и государственной политики в сфере природопользования случаются не часто и длятся не очень продолжительное время. При наличии определенной финансовой "подушки" безопасности такие негативные проявления могут оперативно купироваться менеджментом. Так, например, в данном Проекте планируется значительный ценовой резерв для купирования возможных негативных последствий связанных с ценой продукта. В проекте запланирована цена 1м2 домокомплекта в размере 25 тыс. рублей, в то время как распоряжением Правительства Пермского края эта цена на 2022 год установлена выше 67 тыс. рублей за 1 м2. Ценовой люфт в 40 тыс. рублей за 1 м2 позволяет вполне уверено оценивать надежность и устойчивость этого бизнеса.
2. БЮДЖЕТ ПРОЕКТА.
Бюджет Проекта выглядит следующим образом:
Млн. рублей.
Стоимость Проекта по Бизнес-плану - 330,0
в том числе:
- Приобретение, монтаж и запуск оборудования - 235,0
- Ремонтно-строительные работы - 60,0
- Оборотные- 15,0
- Вознаграждение генподрядчика Проекта - 20,0

Понесенные затраты на реализацию Проекта, подтвержденные необходимыми документами - 50,0
Резерв - 20,0
ИТОГО: 330,0
3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА И ОЦЕНКА ВОЗМОЖНЫХ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ.
3.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА.
Проект быстрореализуем и быстроокупаем.
Срок окупаемости Проекта составляет 3,6 года, дисконтированный срок окупаемости – 4,5 года при стоимости заемных средств – 14% и ставке дисконтирования – 10%. Проект характеризуется высокой эффективностью и высокой надежностью:
- чистый дисконтированный доход Проекта (NPV) – 351,9 млн. руб. (ставка дисконтирования – 0,1)
- внутренняя норма доходности Проекта (IRR) – 32,5%
- за 3 года работы завода его капитализация превысит (EVA) – 629 млн. руб.
Экостроительство жилья - основное направление в архитектурно-строительном тренде современности. Программы Северной Америки и Евросоюза предусматривают, что в следующее десятилетие объем сдаваемого жилья в деревянном исполнении достигнет 80% от общего объема строительства.
3.2. ОЦЕНКА ВОЗМОЖНЫХ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА.
У нас нет каких-либо предубеждений в отношении любого инструмента финансирования, т.е. это может быть кредит Банка, кредит или займ частного Инвестора, инвестфонда, Бизнес-ангела и т.д..



Финансовые ресурсы:
Годовая выручка в настоящее время - 18-20 млн. рублей. При запуске завода годовая выручка превысит 300 млн. рублей

Материальные активы:
Право аренды лесного фонда по независимой оценке составляет свыше 700 млн. рублей